解密广州老城区板块

商业地产谋变系列

“老城区商业的‘弱化’只是表象。一个城市应该包含各种类型的商业，特别是像广州这样的超大型城市，新城区和老城区在定位上应该是互补的，各个不同的区域应该是有差异化发展方向的。广州的‘根’在老城区，那里才拥有更多的历史文化传承，更多的城市发展印迹，不可或缺，这是一个城市的灵魂，永远有吸引力”。

城市的演进有着自己的脚步，而商圈的变化正是它的一个缩影。百商繁华，聚集人气；兴盛之后，难归寂寞。即便商家逐利思迁，留下的印记却不能抹去。商业核心或许“三十年河东三十年河西”，但是商圈一旦划下，就有了它自己的生态。

从南方大厦到上下九、北京路，伴随着改革开放的春天，广州城西的商圈风光曾是南中国一景。然而，当广州的城区面积从不足50平方千米扩展至如今的体量，商圈的遍地开花势在必行。面对后起之秀的凌厉冲击，老城区似乎力不从心。面积所限难以扩容、消费群体定位难以转变导致高端零售业不愿入驻、项目分散难以集聚等，都让老城区的商业地产转身有点局促。需要怎样的思路才能打开困局?需要怎样的手笔才能盘活老城区商业?

繁荣千年商都的新气象

从1978年改革开放起始期，直到上世纪80年代中期，如果外地人到广州，广州人一定会带他去城西的南方大厦、西堤走走，“不到南方大厦，不算到了广州”是当时广州人的口头语。国营商业居于绝对垄断地位，以南方大厦为首的大型国营商店主宰着广州商业格局。其时的“广交会”客商都以“南方大厦”为必去目的地。

沙面、长堤、南方大厦、路一带堪称老资格的“十里洋场”；然而，从1987年有关部门为了缓解城市交通压力，架起了路高架桥开始，这一带的城市景观与商业氛围同时遭受重创，就此步入平淡。

上世纪90年代中后期的广州，北京路、上下九路等商业街与北京的王府井、上海的南京路一样，成为最繁华商业区的代名词。尽管早至清代，西关一带已是著名的商业区和富商聚集地，但自上世纪30年代到80年代中，上下九商圈一直在各种风波中徘徊不前。1995年，上下九正式为步行街，开通第一年，整条街竟有54家商铺专门售鞋，其繁华景象可见一斑。而作为这一时期广州新兴商业的代表，高第街服装专业街、西湖路夜市也一时风光无二。西湖路“灯光夜市”曾是羊城八大风情街之一。于1997年为步行街的北京路，在这一时期雄霸一方，北京路上的广百百货于1999年创下的单店日销售1400多万元的纪录令人咋舌。

可以说，老城区的商业，为延续广州“千年商都”的血脉立下过汗马功劳。

转型转身面临困境

时代变迁，从单纯的“商圈”概念到“商业地产”成为规模项目运作，似乎只是一夜之间的事情。天河手握城中优势，占尽商业地产的风光；反观老城区的传统商圈，无论是道路交通还是市政规划，都显得相形见绌。螺蛳壳里虽然可以做道场，但是局促之下，与大开大合的手笔相比，终究有些尴尬。

城中潮流人士竞相追逐商圈新贵。在一些“老广”眼中，上下九成为寻找老西关怀旧美食和学生仔购物的去处，北京路成为外地游客的宠儿。步行街依然人来人往、热闹非凡，只是那些“人”已经有点不同了。

“面积所限难以扩容、消费群体定位难以转变，导致高端零售业不愿入驻等只是表面现象”，专家认为，老城区人口、建筑密度大，建筑的技术设计水平低，城市的轮廓线不明显；用地功能混乱，生活、商业、休闲等功能区混合在一起，难以进行科学、合理的功能划分，不仅空气、卫生状况差，而且噪音严重超标，造成居住环境质量难以提高；道路、供水、供电等网管难以改造；古文物、古建筑物的价值难以发挥，这些因素都与老城区商业环境不佳紧密相关。

与此同时，老城区的商业地产项目转型升级最大的困难在于项目分散，各做各的，难以形成集聚效应，没有类似珠江新城、琶洲、广州国际金融城这样统一规划，如果说它们是“正规军”，老城区的商业地产项目就像是“散兵游勇”。

此外，老城改造也存在不少难点，表现为城市改造任务完成难、拆迁安置难、资金筹措难、按规划实施难、效益发挥难、改出精品特色难、文物古迹保护难等难题。

出路以“风情”为卖点与文旅结合

超级购物中心进驻老城商业区，无法获得理想的营业面积；各具特色的小商铺迁出步行街也是不可能。“周末特意去到北京路，就为了寻找那一碗够味的牛杂”，市民林先生一家都是地道的“老广”，在街边的牛杂铺里吃一顿牛杂、猪红汤和煎饺，逛一逛步行街上的小铺子，再看一场电影，是全家人都喜欢的周末旅游指南。

对于外地游客来说，到广州拿着美食自助游攻略去上下九寻访老西关美食，找找鱼皮、冰室、特色汤圆，再到北京路逛一圈，看看高第街和“千年古道遗址”，甚至去西堤体验一下夜生活，都是极有风情的事情。

事实上，将纯商业购物与文化旅游相结合的思路已经在老城区商业地产项目的运营上占据一定的地位。“老城区商业的‘弱化’只是表象。一个城市应该包含各种类型的商业，特别是像广州这样的超大型城市，新城区和老城区在定位上应该是互补的，各个不同的区域应该是有差异化发展方向的。广州的‘根’在老城区，那里才拥有更多的历史文化传承，更多的城市发展印迹，不可或缺，这是一个城市的灵魂，永远有吸引力”，各路专家支招的重心也都放在了老城区“风情”的资源发掘上。

广州的城市气质就是包容而多元，因此，商业地产在广州也永远不可能只有一个模式。与现代化大mall交相辉映，老城区的风情商业街，也自有“曾经沧海难为水”的气度；蜕变不是全盘翻新，而是一个向好的过程。

样本-

全国首个立体商圈转向国际商贸旅游

北京路地处广州市中心，是广州城建之始所在地，也是历史上最繁华的商业集散地。北京路商业步行街全长400多米，共有大、小企业500多家。1997年开通准步行街以来，其商业中心地位日益突出，目今日均人流量达35万人次，节假日更高达50万人次以上。

全国首个立体（地上与地下）商业圈于2006年在北京路一带开始构建。该商业区的地面部分便是人们熟悉的北京路商业带，而地下则是一条从公园经中山五路、大小马站路和西湖路直通名盛广场的商业通道，该通道把动漫星城和沿途的广百和广百新翼、新大新商场以及五月花广场等大型商城连接起来，同时与公园前地铁站相连，形成一条巨大的地下商业隧道。“地下商业街”完成后，北京路是全国首个地上地下连成一体的“立体商圈”。

从先天条件来说，北京路的传统文化底蕴不可谓不浓厚。在这里，汇聚了6个有千年以上历史的文物古迹，包括北京路千年古道遗址、千年古楼遗址、南越国御苑遗址、西汉水闸遗址、秦代造船工场遗址和千年古寺大佛寺。这在全国的商业街中可谓独具特色，也给北京路营造了浓浓的古代文化风情。

近年来，广州市和越秀区都对北京路商业街的改造花了大力气。以北京路商业步行街为核心的国际商贸旅游区正在形成中。目前，北京路网上步行街已开通，市民安坐家中轻点鼠标，即可实现网上步行街购物，这是华南地区首宗大规模的网上步行街。下一步，越秀区将以北京路商业步行街为主干道，逐步延伸，南至珠江边，北至财厅前，东至中山四路与文明路交界处，西至起义路，结合周边的文物古迹、旅游景观、商业网点的发展连体构成一个区域，把商业优势与旅游资源、文化古迹与现代化建设糅合起来，进而构成“羊城商业旅游区”，发挥广州城市中心商业黄金宝地的主导作用，辐射全市，带动华南，使这里真正成为岭南旅游崛起的新，商业发展的聚宝盆，广州城市中心的“窗口”。

专家观点-

老城区商业地产应以文旅为主题

高力国际咨询服务华南区董事 陈厚桥

老城区的优势在于人文方面，历史文化方面、人口方面、医疗旅游配套方面、居住感受氛围方面。老城区是精神家园、生活乐土、休闲天地、创意天堂。老城区应定位文化复兴，历史传承、传统商贸、生活服务的产业升级以及与居民日常生活相关的商业方向，目标是立足现有产业升级的城市中心之一。

老城区商业地产项目转型的方向包括发展商业文化旅游、商贸产业升级、创意文化整合、批零商业结合等多种方向。比如武汉汉正街转型旅游文化创意产业街区、大归元片区改造定位为“宗教民俗、传统风貌以及现代商业休闲”。北京路发展文化旅游，这个思路是可行的，关键是如何做出特色，做出产业链，结合更多的主题元素，形成片区带动能力。

老城区整体改造，或者至少大面积一点的区域改造，才能形成规模效益，从根本上改变城市形象，而不是像以往一样小打小闹。要像上海新天地、岭南新天地，以及成都、重庆老城区改造那样，才能真正实现传统产业升级，吸引来新鸿基、太古、嘉里这样的高大上的综合项目，形成广州的多中心商业发展格局。同时，要将老城区的商业地产项目盘活，要懂得“酒香不怕巷子深”的道理，没有拳头产业，没有与众不同创新的业态和经营模式，就只能做同质化的低档产品。

投资地

商业氛围带动周边二手住宅租售市场

1、北京路商圈

合富置业文明路分行主管戴日生表示，北京路商圈对周边住宅租售市场均有带动作用。在二手房买卖市场方面，有在商圈内经商的老板选择在周边区域买房，他们一般会选择2-3房的户型，比较青睐总价约200万-300万元的两房单位或总价300万-500万元的三房单位。在租赁市场方面，餐饮业多数老板会租房给员工住，一般会租楼梯楼的两房或三房单位。目前北京路商圈周边两房的租金约2500-3000元/月，而三房的租金约4000元/月左右。

2、上下九商圈

合富置业储备分区营业经理俞航业表示，上下九商圈内的住宅因受商业气氛带动，租售行情都会比邻近区域要旺。在二手房买卖市场方面，有在上下九商圈经商的老板会在就近买房，多数会选择电梯楼两房或三房单位。目前受到在商圈内做生意置业人士青睐的两房，总价约150万-200万元左右，而三房的价格大概250万-500万元左右。在住宅租赁市场方面，在商圈附近工作的人士会选择就近租房居住，一般会租住一房或两房单位，也有商圈内经商的老板租房给员工住。目前上下九商圈附近的楼梯楼一房单位，租金约1500-2000元/月，楼梯楼两房的租金约2000-3000元/月。

策划：李广军 撰文：许蕾