上诉人（原审原告）昆明市达兴贸易有限公司(原系昆明市南强商业饮食公司)。

住所地：昆明市护国路315号。

法定代表人李志坚，经理。

被上诉人（原审被告）昆明公交集团有限责任公司(原系昆明市公共汽车总公司)。

住所地：云南省昆明市人民西路51号。

法定代表人余庆荣，董事长。

委托代理人王明强，云南震序律师事务所律师。特别授权代理。

上诉人昆明市达兴贸易有限公司因与被上诉人昆明公交集团有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2007）西法民初字第860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年8月28日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十九条第一款之规定，本案报经本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。

一审法院确认本案法律事实如下：1987年8月22日，昆明市人民政府商业网点办公室与被告（当时为昆明市公共汽车总公司）签订商业服务网点协议，明确在大观楼建调度停车场，底层513.8平方米中的275.4平方米由商业网点办安排给南强办事处经营饮食门市，租金按昆明市房地产管理局的规定收取。昆明市人民政府办公厅于1991年10月29日形成会议纪要，其中要求将大观公园4路公共汽车停车场前面的临时铺面腾出场地进行绿化。昆明市城乡建设委员会于1991年11月12日形成会议纪要，明确由市商业网点办将原告(当时为昆明市南强饮食公司)安排在公共汽车调度楼底层1至6轴线与C至G轴线范围内。1991年11月15日，原、被告签订房屋租赁协议，约定由被告将坐落于大观公园门口四车队房屋一层一号铺面安排给原告作门市，使用面积为265.85平方米，月租金每平方米8元，租期为无期限，房屋租金调整按市政府政策变化规定执行等。1992年8月19日，昆明市西山区人民政府向被告核发昆明市全民房产所有证，确认坐落于昆明市大观路房产两幢、总建筑面积1345.24平方米，由被告管理使用。2002年6月26日，被告出具授权委托书，明确授权并委托多种经营办公室经理李建明全权代表被告办理有关商铺招商、招租、合同终止、续签等一切相关事务。被告下属多种经营办公室于2003年5月20日向原告发出停水停电通知，言明因原告长期拖欠房屋租金，经多次通知、追缴拒不交付，决定于2003年5月20日下午3时，对原告所使用的铺面进行停水、停电。2003年5月30日，原告与被告下属多种经营办公室签订两份终止租赁铺面协议，约定双方同意以经济补偿方式终止原告对租赁铺面的使用权；多种经营办公室以原告2000年7月1日至2003年5月31日所欠租金76564.80元，加上双方商定的付给原告50000元经济补偿共计126564元；上述款项中原告所欠租金用于充抵，余款50000元多种经营办公室一次性付给原告，至此双方的租赁关系终结，房屋所有权利完全归多种经营办公室所有等内容。2003年6月3日，原告向被告出具收款专用发票，收到被告支付的拆迁安置赔偿金50000元。原告于2005年3月向一审法院起诉被告，一审法院于2005年4月6日裁定准予原告撤诉。被告于2005年3月22日出具多种经营管理办公室职能的说明，明确多种经营管理办公室系被告设置的职能部门，主要负责商铺招商、招租、合同签订、终止、续签等相关事务，并明确自始至终均认可该办公室与原告于2003年5月30日签订的终止协议。另确认，原告的租金支付至2000年6月30日，原告原名称为昆明市南强商业饮食公司，于2004年2月18日变更为现名称；被告原名称为昆明市公共汽车总公司，经昆明市政府于2004年10月13日批复，改制组建为被告。故原告以双方所签房屋租赁终止协议无效，故诉至一审法院，请求判决：一、被告下属分支机构多种经营管理办公室与原告签订的房屋租赁终止协议无效，由被告退还原告租赁房屋的使用权；二、由被告赔还欺诈原告的118869元；三、诉讼费由被告承担。被告公交公司辩称，被告从未与原告签订过任何合同、协议，原告不具备诉讼主体资格。被告的多种经营办公室经被告授权，与南强饮食公司签订的终止协议是合法的，且具有法律效力。原告以终止协议是在被强迫的情况下签订的，认为无效的主张已超过了一年的期限。请求法院驳回原告的诉讼请求。

一审法院认为：针对被告下属多种经营管理办公室与原告所订终止租赁铺面协议的效力问题，虽然多种经营管理办公室只是被告的内设机构，但从原、被告双方均无异议的证据中可以看出，多种经营管理办公室在被告公司内部所负职责明晰，其与原告商订终止租赁铺面协议的行为与其职责吻合，且事先经过被告授权，被告亦始终认可多种经营管理办公室与原告订立终止租赁铺面协议的行为。虽然多种经营管理办公室不是法律上明确认可的民事法律关系主体，但其所实施民事行为的后果依法归属被告承受。结合本案案情分析，通过被告的授权委托书，证实原告知道多种经营管理办公室能代表被告；通过原告出具的收取拆迁安置赔偿的收款专用发票也可以看出，原告也明知终止租赁铺面协议是由被告履行。在被告明确表示不持异议的情况下，终止租赁铺面协议是有效协议，对原、被告具有约束力，双方均应按照协议内容履行。针对被告是否多收取了原告租金的问题，原告提出了两项主张即被告收取租金的标准超过了有关规定以及被告提供的房屋面积达不到协议约定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，原、被告双方签订的房屋租赁协议合法有效，原告理应按照合同约定的单价向被告支付租金。原告称被告欺诈原告而多收取了租金，首先，原、被告在房屋租赁协议中约定的使用面积是具体明确的；其次，房屋的使用面积并非不易知悉真实情况的隐蔽项目，原告在合同履行的十多年间均未提出异议；再次，现有证据也不能证实存在被告故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况的法定条件。故原告认为被告在房屋使用面积上欺诈原告的观点，一审法院不予采纳。综上所述，原告所举证据，不足以证明其诉讼主张，应承担不利后果。据此，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，遂判决：驳回原告昆明市达兴贸易有限公司的全部诉讼请求。